Erzincan'da ev yaptırma süreci nasıl işler?

Erzincan’da ev yaptırmaya nereden başlanır

Erzincan’da ev yaptırmayı düşünen herkes aynı soruyla başlar: ilk adım ne? Cevap her il için aynıdır ama Erzincan’ın kendine özgü koşulları her adımın içeriğini değiştirir. Kuzey Anadolu Fay Hattı üzerinde, birinci derece deprem bölgesinde yer alan bu kentte arsa seçiminden yapı sistemine, temel derinliğinden çatı yüküne kadar her karar deprem gerçeğiyle birlikte değerlendirilir.

Süreç dört ana aşamadan oluşur: imar durumunun öğrenilmesi, projelerin hazırlanması, yapı ruhsatının alınması ve inşaatın tamamlanması. Bu aşamaların genel işleyişini ev yaptırmak ne kadar sürer yazısında anlattık. Burada Erzincan’a özgü koşullara odaklanacağız.

Arsa seçimi: imar durumunu bilmeden karar vermeyin

Arsa alırken nelere bakılmalı yazısında anlattığımız kontrol listesi Erzincan için de geçerlidir. Ek olarak şu noktalar öne çıkar: parselin zemin yapısı, fay hattına yakınlığı ve imara açık olup olmadığı. Erzincan ovasının geniş bölümü alüvyal zemin üzerindedir ve bu durum temel tasarımını doğrudan etkiler.

Belediyeden imar durumu belgesi almadan arsanın ne kadar yapılaşmaya izin verdiği bilinemez. Kat adedi, taban alanı katsayısı, çekme mesafeleri ve gabari bu belgeden çıkar. Erzincan merkezdeki parsellerin önemli bölümü imar planı kapsamındadır; ancak köylerdeki ve yeni açılan alanlardaki durumu teyit etmek gerekir.

Zemin etüdü: Erzincan’da atlanamaz

Zemin etüdü her yerde zorunludur ama Erzincan’da taşıdığı anlam daha büyüktür. Kent 1939 ve 1992 depremlerini yaşamıştır; TBDY 2018 kapsamında deprem hesabında kullanılacak zemin sınıfı, kısa ve uzun periyot tasarım ivmeleri bu rapora göre belirlenir.

Zemin raporu temel tipini belirler: sığ zemin koşulları yeterli taşıma gücü sunuyorsa münferit ya da sürekli temel uygulanır; taşıma gücü düşükse radye temel ya da daha derin çözümler gündeme gelir. Bu karar maliyeti doğrudan etkiler; bu yüzden zemin raporu olmadan verilecek her maliyet tahmini havada kalır.

Yapı sistemi seçimi

Erzincan’da üç ana yapı sistemi uygulanabilir: betonarme, çelik karkas ve hafif çelik. Her üçü de birinci derece deprem bölgesine göre hesaplanabilir; seçim deprem dayanımıyla değil, zemin koşulları, bina ölçeği, kullanım amacı ve bütçeyle birlikte değerlendirilir.

Hafif çelik yapılar Erzincan’ın kırsal kesiminde ve tek katlı konutlarda giderek daha çok tercih ediliyor. Bakanlığın yerinde dönüşüm programı kapsamında uygulanan afet konutları da bu sistemi kullanıyor. Bununla birlikte her sistemin avantajı arsanın ve projenin koşullarına göre değişir; yapı sistemleri karşılaştırmasında bu farkları ayrıntılı anlattık.

Proje ve ruhsat aşaması

Mimari proje, arsanın imar durumuna ve zemin raporuna göre hazırlanır. Erzincan’da statik proje incelemesi birinci derece deprem bölgesi hassasiyetiyle yapılır; projelerin TBDY 2018’e uygun hesaplanmış olması zorunludur.

Projeler tamamlandıktan sonra yapı denetim kuruluşuyla sözleşme imzalanır ve belediyeye ruhsat başvurusu yapılır. Yapı ruhsatının ne kadar sürede alındığını belirleyen etkenler arasında proje dosyasının eksiksizliği ve belediyenin o dönemdeki iş yükü sayılabilir.

Bu aşamada mimarın bulunduğu il önemli değildir. Serbest mimarlık yetkisine sahip bir mimar Türkiye’nin her yerindeki proje için imza atabilir. Kritik olan arsanın yerinde görülmesi ve yerel imar koşullarının doğru yansıtılmasıdır; şehir dışından mimarla çalışmak yazısında bu konuyu ele aldık.

İnşaat aşaması: mevsim planlaması

Erzincan’da kışlar soğuk geçer. Kaba yapı aşamasında beton dökümü ve zemin işleri don tehlikesi nedeniyle ek önlem gerektirir ya da belirli dönemlerde durdurulur. Bu nedenle inşaatın başlama zamanı kaba yapının hangi aylara denk geleceğine göre planlanmalıdır.

Müteahhitle sözleşme aşamasında iş programının mevsim koşullarını hesaba katması özellikle önemlidir. Kış duraksama süresi takvimde baştan öngörülmezse gecikme kaçınılmaz olur.

İnce yapı işleri — sıva, boya, döşeme, tesisat — bina kapandıktan sonra kış aylarında da sürdürülebilir. Dolayısıyla kaba yapının sonbahar başına kadar tamamlanması, toplam takvimi kısaltan en etkili planlama kararlarından biridir.

Maliyet tahmini ne zaman gerçekçi olur

Erzincan’da inşaat maliyetine dair güvenilir bir rakam, ancak üç belge elde olduktan sonra verilebilir: imar durumu belgesi, zemin etüdü raporu ve uygulama projesi üzerinden çıkarılan metraj. Bu üçü olmadan söylenen her rakam — metrekare başına sabit fiyat dâhil — dayanaksızdır. Temel derinliğinden yalıtım kalınlığına, çatı eğiminden cephe malzemesine kadar her kalem projeye özeldir.

Erzincan dışından da çalışıyoruz

Ofisimiz Erzincan’dadır ve kentin zemin yapısını, imar uygulamalarını ve yerel koşullarını yakından biliriz. Bununla birlikte mimari proje hizmetlerimiz Türkiye’nin tamamına açıktır. Hangi ilde olursanız olun, arsanızın koşullarını birlikte değerlendirebiliriz.