Arsa alırken nelere bakılmalı?

Arsanın fiyatı, ne yapılabileceğini söylemez

Arsa bakarken en sık yapılan hata, kararı konum ve fiyat üzerinden vermektir. Oysa iki komşu parsel aynı fiyata satılıyor olabilir ve biri diğerinin iki katı yapılaşma hakkı taşıyabilir. Bir arsanın gerçek değeri, üzerine yasal olarak ne yapılabileceğidir; bu da tapuda değil, imar planında yazar.

1. İmar durumu

Her şey bu belgeyle başlar. Belediyeden alınan imar durumu belgesi parselin yapılaşma sınırlarını verir:

• Emsal (KAKS) — parsel alanına göre toplam kaç metrekare inşaat yapılabileceği
• TAKS — zemine oturan taban alanının parselin yüzde kaçını kaplayabileceği
• Kat adedi ve gabari — kaç kat ve azami hangi yükseklik
• Çekme mesafeleri — yoldan ve komşu sınırlardan bırakılacak en az uzaklıklar
• Kullanım kararı — konut, ticaret, karma ya da başka bir kullanım

Bu beş değer, arsanın üzerine kurulabilecek her şeyin çerçevesini çizer. Belgeyi görmeden yapılan hesap tahmindir.

2. Zemin

Zemin, maliyetin görünmeyen kalemidir. Taşıma gücü düşük ya da oturma riski olan bir zeminde temel kesitleri büyür, zemin iyileştirme ya da derin temel gerekebilir. Bunların hepsi hem bütçeye hem takvime eklenir ve hiçbiri tasarımla telafi edilemez.

Satın alma öncesinde parselin kendi etüdü genellikle yaptırılamaz. Bu durumda çevredeki yapıların temel sistemleri, bölgede daha önce yapılmış çalışmalar ve arazinin su tutup tutmadığı fikir verir. Kesin karar için etüt şarttır; bu yüzden zemin riski yüksek görünen parsellerde satın alma sözleşmesine etüt sonucuna bağlı bir koşul konması düşünülebilir.

3. Tapu kaydı

Tapu üzerindeki şerhler, ipotek, irtifak hakları ve geçit hakları yapılaşmayı doğrudan kısıtlayabilir. Hisseli tapularda parselin tamamı ortak mülkiyettedir; yapılaşma için ortakların anlaşması gerekir. Bu kayıtlar tapu müdürlüğünden görülür ve satın alma öncesi incelenmesi gereken en kritik başlıklardan biridir.

4. Parselin geometrisi

Aynı metrekaredeki iki parsel, biçimleri farklıysa çok farklı planlara izin verir. Cephe genişliği, derinlik ve köşe durumu; çekme mesafeleri uygulandıktan sonra geriye kalan yapılaşabilir alanı belirler. Dar ve derin bir parselde çekmeler uygulandığında kullanılabilir genişlik beklenenden çok daralabilir.

Parselin imar planına göre bölünmesi ya da komşu parselle birleştirilmesi gereken durumlar da vardır. Bu işlemler mümkün olsa bile belediye onayı ve tapu tescili gerektirir; süresi ve sonucu baştan garanti değildir.

5. Eğim ve kot

Eğimli arsa tasarım açısından zengin sonuçlar verebilir ama kazı, istinat duvarı ve kotlama işlerini beraberinde getirir. Ayrıca yapı yüksekliğinin hangi kottan ölçüleceği eğimli arsalarda kritik hâle gelir; bu, imar planı notlarında tanımlıdır ve kat adedini fiilen değiştirebilir.

6. Altyapı

Elektrik, su, kanalizasyon ve doğal gaz bağlantılarının parsele ulaşıp ulaşmadığı, ulaşmıyorsa bağlantı bedelinin kime ait olduğu satın alma öncesi sorulmalıdır. Altyapısı olmayan bir parselde bu kalem, arsa fiyatının yanında küçümsenmeyecek bir tutara çıkabilir.

7. Ulaşım ve yola cephe

Parselin imar planındaki bir yola cephesi olması, ruhsat açısından belirleyicidir. Fiilen kullanılan bir yol ile planda tanımlı yol aynı şey değildir. Ayrıca şantiye aşamasında beton mikseri ve vinç gibi ağır araçların parsele erişebilmesi gerekir; erişim zorsa bu, yapı sistemi seçimini bile etkileyebilir.

Satın almadan önce yapılacak kontrol listesi

1. Güncel imar durumu belgesi alındı mı, beş temel değer okundu mu?
2. Tapu kaydındaki şerhler ve mülkiyet durumu incelendi mi?
3. Zemin hakkında eldeki en iyi veri toplandı mı?
4. Çekmeler uygulandıktan sonra kalan yapılaşabilir alan hesaplandı mı?
5. Eğim ve kot durumunun getireceği ek işler görüldü mü?
6. Altyapı bağlantıları ve bedelleri soruldu mu?
7. Parselin plandaki yola cephesi ve şantiye erişimi kontrol edildi mi?

Bunu yalnız yapmak zorunda değilsiniz

Bu kontrollerin çoğu, arsa daha alınmadan bir mimarla yapılabilecek kısa bir çalışmadır. İmar durumu belgesi elinizdeyse, o parselde ne yapılabileceğini kabaca çıkarmak uzun sürmez — ve bu çalışma, yanlış arsayı almanın bedeliyle kıyaslandığında küçük kalır.

Baktığınız arsanın imar durumunu paylaşırsanız, üzerine ne yapılabileceğini birlikte konuşabiliriz. Türkiye’nin hangi ilinde olursanız olun ilk görüşme ücretsizdir.