Arsanın emsali nasıl hesaplanır?

Emsal neyi sınırlar

Emsal, bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanını sınırlayan katsayıdır. Binanın kaç kat olacağını ya da zemine ne kadar oturacağını doğrudan söylemez; yalnızca katların toplam büyüklüğünün üst sınırını verir.

Bu yüzden emsal, arsanın değerini belirleyen en önemli sayılardan biridir. Aynı büyüklükteki iki arsa, emsal değerleri farklıysa bütünüyle farklı miktarda inşaat hakkı taşır.

Temel hesap

Temel formül şudur:

Toplam inşaat alanı = Hesaba esas arsa alanı × Emsal

Bir örnekle düşünelim. Burada kullanılan değerler yalnızca hesabın nasıl yapıldığını göstermek içindir. Hesaba esas alanı 500 metrekare olan ve emsali 1,50 olan bir parselde, emsale konu toplam inşaat alanı 750 metrekaredir.

Hesap bu kadar basit görünse de sonucu değiştiren üç önemli ayrıntı vardır.

1. Hangi arsa alanı esas alınır

Tapudaki yüzölçümü ile hesaba esas alınan alan her zaman aynı değildir. Parselin bir bölümü imar planında yol ya da kamusal alan olarak ayrılmışsa yola terk gündeme gelir ve hesap çoğu zaman terkten sonra kalan alan üzerinden yapılır.

Bu yüzden hesaba başlamadan önce parselin imar durumu belgesindeki alan bilgisi kontrol edilmelidir. Tapudaki alan ile belgedeki alan farklıysa farkın nedeni sorulmalıdır.

2. Hangi alanlar emsale dâhil edilmez

Mevzuat, bazı alanların belirli koşullarla emsal dışında sayılabileceğini tanımlar. Sığınak, otopark, ortak merdiven, asansör boşluğu, teknik hacimler ve bazı açık alanlar sık tartışılan kalemlerdir.

Ancak bu alanlar sınırsız değildir. Emsal dışı sayılabilecek alanların toplamına da sınır getirilir ve hangi alanın hangi koşulla dışarıda kalacağı plan notlarında ve belediyenin uygulamasında somutlaşır. Aynı emsal değerine sahip iki parselde, iki farklı belediyede farklı büyüklükte binalar çıkabilmesinin sebebi budur.

Pratikte şu ayrım akılda tutulmalıdır: emsale konu alan ile binanın toplam brüt alanı aynı şey değildir. Toplam alan, emsal dışı alanlar eklendiğinde daha büyük olur.

3. Bulunan alan parsele sığıyor mu

Emsal toplam alanı verir, ama o alanın parsele nasıl yerleşeceğini başka değerler belirler:

• TAKS, binanın zemine oturabileceği en büyük alanı sınırlar.
• Çekme mesafeleri, binanın parsel sınırlarına ne kadar yaklaşabileceğini belirler.
• Gabari ya da kat adedi, binanın ne kadar yükselebileceğini sınırlar.

Emsalden gelen toplam alanı TAKS’ın izin verdiği taban alanına bölmek, kaç katta çözüm gerektiği hakkında ilk fikri verir. Sonra bu kat adedinin gabariye uyup uymadığı kontrol edilir. Dar ya da düzensiz parsellerde çekme mesafeleri, TAKS’ın verdiği alanı bile kullanmayı engelleyebilir. Bu durumda gerçek inşaat hakkı, emsal hesabının verdiği değerin altında kalır.

Adım adım özet

1. İmar durumu belgesini ve plan notlarını edinin.
2. Hesaba esas arsa alanını belirleyin; yola terk varsa düşün.
3. Arsa alanını emsal değeriyle çarpın.
4. Emsal dışı sayılabilecek alanları plan notlarına göre ayrı hesaplayın.
5. TAKS ile taban alanını, gabari ile kat adedini kontrol edin.
6. Çekme mesafelerini çizerek binanın parsele fiilen sığıp sığmadığını görün.

İmar durumu belgesinin satırlarını nasıl okuyacağınızı imar durumu belgesi nasıl okunur yazısında ayrıntılı olarak anlattık.

Sık yapılan hatalar

• Tapudaki alanı esas alıp yola terki hesaba katmamak
• Emsal dışı alanları sınırsız sanmak
• Emsal hesabını yapıp TAKS ve çekme mesafelerini kontrol etmemek
• Eski tarihli bir imar durumu belgesiyle hesap yapmak
• Kat karşılığı anlaşmalarda hesabı yalnızca karşı tarafın beyanına dayandırmak

Sonuç

Emsal hesabı bir çarpma işlemiyle başlar ama doğru sonuç, hesaba esas alanın, emsal dışı alanların ve yerleşim kurallarının birlikte değerlendirilmesiyle çıkar. Arsa almak, kat karşılığı anlaşmak ya da proje kurgulamak gibi büyük kararlardan önce bu hesabın parsel bazında yapılması gerekir.

İmar durumu belgenizi ve plan notlarını iletirseniz, parselinizde fiilen ne kadar inşaat yapılabileceğini birlikte hesaplayabiliriz. Türkiye’nin hangi ilinde olursanız olun çalışıyoruz.